Investir en SCPI en nue-propriété offre un double avantage : l’acquisition de parts de SCPI « avec une réduc » pouvant aller jusqu'à 50% suivant la durée choisie, et une exonération d’impôt (revenu, plus-value, IFI).
Investir en SCPI en nue-propriété
Si vous envisagez d'investir dans l'immobilier sans les contraintes de la gestion locative, la SCPI pourrait bien être la solution qu'il vous faut. En faisant l’acquisition de parts de SCPI, vous investissez dans un patrimoine immobilier constitué par une société de gestion. Celle-ci se charge de toutes les démarches liées à la gestion du patrimoine immobilier, vous permettant ainsi de vous éviter cette contrainte bien connue lorsqu’on investit dans l’immobilier physique.
En optant pour la SCPI, vous pouvez investir de différentes manières. L’une d’elles consiste à investir en nue-propriété. Ainsi, vous devenez bel et bien copropriétaire d'un patrimoine immobilier géré par une société de gestion spécialisée mais, et contrairement à un investissement en pleine propriété, vous renoncez temporairement aux revenus locatifs.
En contrepartie de ce choix, vous bénéficiez d'une décote importante sur le prix d'achat des parts. Plus la durée du démembrement est longue (généralement entre 10 et 20 ans), plus la décote est conséquente.
Cette option d’investissement convient alors aux épargnants qui n’ont pas besoin de générer des revenus immédiatement.
Exemple d’un investissement en nue-propriété
Prix d'acquisition en pleine propriété de la part de SCPI : 100 € par part.
Décote (sur 7 ans) : 30 %.
Revalorisation annuelle moyenne de la SCPI : +1 % par an.
Aucun revenu perçu pendant 7 ans (car les loyers sont perçus par l'usufruitier).
Prix d’achat d’une part : 70 € (au lieu de 100 € en pleine propriété).
Nombre de parts acquises : 1000 parts.
Investissement total : 70 000 € en nue-propriété (au lieu de 100 000 € en pleine propriété).
Au bout de 7 ans :
• Vous devenez plein propriétaire de vos 1000 parts.
• La valeur estimée de votre investissement est passée de 70 000 € à environ 107 210 €, soit un TRI annuel 6,26% brut de frais de fiscalité.
• Vous commencez alors à percevoir les revenus locatifs distribués par la SCPI.
Les avantages à investir en nue-propriété
Voici deux raisons de considérer un investissement en nue-propriété :
• Un investissement accessible : Grâce à la décote, vous profitez d’une réduction sur le prix de part. Cela peut aussi être une façon d’acquérir davantage de parts pour un montant investi identique. La décote dépend des clés de répartition de la SCPI (ces clés de répartition diffèrent d’une SCPI à une autre). La clé de répartition représente la quote-part respective pour l’acquisition de la nue-propriété et de l’usufruit sur une période donnée.
Ainsi, vous pouvez acheter des parts de SCPI en nue-propriété pendant 10 ans pour à peine 70 % de la valeur de la part ! Les clés de répartition de chaque SCPI sont définies par la société de gestion.
• Une fiscalité optimisée : Pendant toute la durée du démembrement, vous n'êtes pas soumis à l'impôt sur le revenu sur les loyers, puisque vous n'en percevez aucun. De plus, le gain lié à la décote sur le prix (appelé « remembrement ») n’est pas imposé. Dans l’exemple ci-dessous, le gain de remembrement de 30 000 € (part achetée à 70 000 € et qui valent 100 000 €) est donc exonéré d’impôt lors de la vente. Seule la plus-value au-delà de 100 000 €, s’il y en a une, est imposée. Par ailleurs, pour toute plus-value liée à la revalorisation du prix de part, celle-ci est exonérée d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention (à partir de l’investissement initial en nue-propriété) et de prélèvements sociaux après 30 ans.
• Une exonération d’impôt sur la fortune immobilière (IFI) : Lors de la durée du démembrement, les parts de SCPI du nu-propriétaire ne sont pas comptées dans son patrimoine immobilier. Cela lui permet donc de réduire la valeur de son patrimoine immobilier et peut ainsi être une manière de réduire, voire d’échapper, à l’IFI.
En résumé, l'investissement en SCPI en nue-propriété s'adresse aux investisseurs qui souhaitent constituer un patrimoine immobilier sur le moyen/long terme, sans les contraintes de la gestion locative et en bénéficiant d'une fiscalité avantageuse. Néanmoins, il est essentiel de garder à l'esprit qu'il s'agit d'un investissement bloqué pendant une durée déterminée.
DIEM Geoffrey
Conseiller en Gestion de Patrimoine
Cabinet Diem Conseil & Patrimoine
"Profitez du moment présent pour investir dans votre avenir"
Tel: 07 72 21 43 61
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